Quais impostos devem ser pagos na compra de imóvel? Entenda todas as taxas e tributos

Comprar um imóvel é um dos maiores sonhos de muitas famílias brasileiras. Mas, junto com a conquista do patrimônio, surgem dúvidas que precisam ser esclarecidas para evitar dores de cabeça. Uma das perguntas mais frequentes é: quais impostos devem ser pagos na compra de imóvel?

Este guia completo vai te explicar, em linguagem simples e otimizada para SEO, todos os tributos, taxas e custos que envolvem a aquisição de um imóvel, seja novo, usado ou na planta.

Além disso, você vai descobrir formas de reduzir custos, evitar surpresas desagradáveis e garantir que a compra seja feita com total segurança jurídica e financeira.

O que significa pagar impostos na compra de imóvel?

Sempre que há a transferência de propriedade de um bem imóvel, surge a obrigação de recolher impostos ao governo. Esses tributos servem para viabilizar a regularização da escritura, a matrícula no cartório de registro de imóveis e para garantir que o comprador tenha todos os direitos sobre o bem adquirido.

O pagamento de impostos na compra de imóvel é indispensável para que a transação seja legalmente reconhecida. Sem quitar essas obrigações, o comprador pode ter problemas futuros para registrar o imóvel, transferir para outra pessoa ou até mesmo vendê-lo posteriormente.

Principais impostos na compra de imóvel

Se você está comprando um apartamento, casa, terreno ou qualquer outro tipo de imóvel, deve ficar atento principalmente a três tributos que são obrigatórios na maior parte dos negócios imobiliários:

✅ ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
✅ Registro em cartório
✅ Taxas de financiamento (se houver)

Vamos detalhar cada um deles, além de outros custos extras que podem aparecer.

ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é o imposto municipal mais conhecido e tem grande peso na hora de comprar um imóvel. Ele incide sobre a transferência de propriedade entre pessoas vivas, seja no financiamento ou em pagamento à vista.

A alíquota do ITBI varia de cidade para cidade. Em geral, gira em torno de 2% a 3% sobre o valor venal do imóvel ou o valor de venda, prevalecendo o maior entre os dois.

Exemplo prático: se você comprar um apartamento de R$ 500.000,00 e a prefeitura avaliar o imóvel em R$ 520.000, o ITBI incidirá sobre R$ 520.000.

O ITBI deve ser pago antes do registro do imóvel em cartório, pois o cartório exige a guia quitada para concluir a transferência oficial do bem.

Quem paga o ITBI?

Por padrão, o comprador é quem paga o ITBI. Contudo, em alguns contratos, é possível negociar esse custo entre comprador e vendedor — mas isso deve constar expressamente no contrato de compra e venda para evitar discussões judiciais.

Registro de imóvel em cartório

Outro custo relevante na aquisição de imóvel é o registro em cartório. O registro é o ato formal que garante ao comprador a propriedade plena sobre o imóvel. Sem ele, a compra não tem valor jurídico perante terceiros.

O valor do registro também varia de estado para estado e depende do preço do imóvel, conforme tabelas atualizadas periodicamente pelos cartórios.

Além do registro, há ainda os emolumentos cartorários, que podem incluir despesas de escritura pública (no caso de pagamento à vista) ou averbações, quando existe financiamento bancário.

Escritura pública: é obrigatória?

A escritura pública é obrigatória quando o imóvel é comprado à vista e não envolve financiamento bancário. Se houver financiamento imobiliário, o contrato de financiamento substitui a escritura, pois já possui fé pública para registro no cartório.

Mesmo assim, muitos compradores optam por fazer a escritura para maior segurança jurídica, principalmente quando o valor do imóvel é elevado.

Custos de financiamento imobiliário

Se você vai comprar um imóvel financiado, além do ITBI e do registro, terá outras despesas a considerar. Os bancos normalmente cobram:

✅ Taxa de avaliação do imóvel
✅ Taxa de análise de crédito
✅ Seguros obrigatórios (MIP e DFI)

O MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel) são seguros obrigatórios em qualquer contrato de financiamento imobiliário. Eles protegem o comprador e o banco contra riscos de morte do mutuário ou danos no bem hipotecado.

Esses custos costumam representar de 1% a 3% do valor financiado, distribuídos ao longo das parcelas.

Outros custos que podem surgir na compra de imóvel

Além dos impostos e taxas principais, existem outros valores que costumam aparecer:

• Laudo de vistoria (caso seja exigido pelo banco)

• Certidões negativas do vendedor (recomendado para segurança do comprador)

• Honorários advocatícios (caso você queira contratar um especialista)

• Taxa de corretagem (nos casos de intermediação imobiliária)

É muito importante fazer um planejamento financeiro completo, pois esses custos extras podem somar de 3% a 7% sobre o valor total do imóvel, dependendo da situação.

Como calcular o custo total de impostos na compra de imóvel?

Muita gente acha que basta juntar o dinheiro da entrada e pronto — mas se esquece de calcular os impostos e taxas.

Para não ter surpresas, você pode seguir o seguinte passo a passo:

✅ Simule o ITBI na prefeitura da sua cidade
✅ Solicite orçamento do cartório para registro e escritura
✅ Converse com o banco sobre custos de financiamento e seguros
✅ Inclua despesas como corretagem, certidões, taxas administrativas

Somando tudo, normalmente o custo final da compra de um imóvel pode chegar a 8% a 10% a mais do valor de compra.

Quais impostos NÃO se aplicam na compra de imóvel?

Muitas pessoas confundem tributos e acabam achando que precisam pagar IPTU na hora da compra. Na verdade, o IPTU é um imposto anual de posse do imóvel, que passa a ser obrigação do comprador apenas a partir da data do registro de transmissão.

Outro imposto que não se aplica na compra de imóvel entre vivos é o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), pois ele só ocorre em herança ou doação.

Posso financiar o valor dos impostos?

Em alguns casos, bancos permitem incluir parte do ITBI e das despesas cartorárias no financiamento, desde que não ultrapasse o percentual de comprometimento de renda permitido por lei.

Porém, essa prática deve ser analisada com cuidado. Ao financiar impostos, você também pagará juros sobre eles, o que aumenta o custo total da operação.

Como reduzir custos na compra de imóvel?

Se você deseja economizar na hora de comprar, vale seguir algumas dicas:

✅ Negocie com o vendedor: às vezes ele aceita arcar com parte do ITBI ou do registro
✅ Pesquise cartórios: a tabela de emolumentos é padronizada, mas taxas administrativas podem variar
✅ Atente-se ao valor venal: se estiver muito acima do real, pode pedir revisão junto à prefeitura
✅ Planeje o financiamento: simule com diferentes bancos para achar as melhores taxas

Essas ações ajudam a reduzir o impacto dos impostos e garantir um negócio mais barato.

O que acontece se eu não pagar os impostos?

Sem o pagamento do ITBI e do registro, o imóvel não poderá ser transferido legalmente, o que significa que você não será oficialmente proprietário.

Além disso, cartórios podem cobrar multas e juros de mora, e a prefeitura pode inscrever a dívida em dívida ativa, gerando cobranças judiciais.

Portanto, não dá para fugir dos impostos: eles são obrigatórios e fundamentais para garantir a legalidade do negócio.

Passo a passo para não errar na compra do imóvel

Para te ajudar, segue um checklist completo de tudo que você deve fazer:

✅ Verifique o ITBI no site da prefeitura
✅ Agende escritura (ou contrato de financiamento)
✅ Reúna certidões do vendedor
✅ Solicite matrícula atualizada do imóvel
✅ Reserve valor para registro cartorário
✅ Confira as taxas de seguros
✅ Planeje despesas de mudança e condomínio

Seguindo esses passos, você evita prejuízos e garante a segurança jurídica da sua compra.

Perguntas frequentes sobre impostos na compra de imóvel

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

Normalmente o comprador, mas nada impede que as partes negociem.

Qual a alíquota do ITBI?

Depende da cidade, geralmente de 2% a 3% sobre o maior valor entre venal e de venda.

Posso parcelar o ITBI?

Algumas prefeituras permitem parcelamento, mas é necessário consultar a legislação municipal.

Preciso pagar IPTU na hora da compra?

Não. O IPTU passa a ser de sua responsabilidade somente a partir da posse oficial do imóvel.

vale a pena se planejar

Comprar um imóvel é um projeto grande e envolve muito dinheiro. Por isso, entender quais impostos devem ser pagos na compra de imóvel faz toda a diferença para evitar problemas no cartório e garantir tranquilidade na hora de registrar seu patrimônio.

Planeje cada detalhe, busque profissionais qualificados e tire todas as suas dúvidas antes de assinar o contrato. Assim, seu sonho de ter a casa própria ou investir em imóveis será muito mais seguro e rentável.